KHIZHNYAKOVRemboursement anticipé d'un prêt immobilier : simulation dans Excel
Prêt immobilier avec remboursement anticipé : échéancier, économie d'intérêts — modèle Excel — Voir le modèle →
Vous avez reçu une prime, un héritage ou simplement mis de l'argent de côté, et vous hésitez : rembourser une partie de votre prêt immobilier par anticipation ? Et surtout, comment : raccourcir la durée ou baisser la mensualité ? Les conseillers bancaires donnent des réponses générales, mais seul un calcul chiffré vous montre ce que vous gagnez réellement.
Voici comment simuler les deux options dans Excel, avec un exemple complet que vous pouvez refaire avec vos propres chiffres.
La base : la mensualité d'un prêt à mensualités constantes
Pour un prêt à mensualités constantes, la fonction VPM calcule la mensualité :
=-VPM(taux/12; nombre_de_mois; capital)
Prenons un exemple : 200 000 € empruntés à 3,5 % par an sur 20 ans (240 mois). La mensualité est de 1 159,92 €, et le coût total des intérêts atteint 78 380,66 €. Pour décomposer chaque échéance, utilisez INTPER (la part d'intérêts) et PRINCPER (la part de capital) :
=-INTPER(taux/12; période; durée; capital)=-PRINCPER(taux/12; période; durée; capital)
Au début, la mensualité est composée surtout d'intérêts ; peu à peu, la part de capital grandit. C'est pour cela qu'un remboursement anticipé est plus rentable quand il intervient tôt.
Le scénario : 20 000 € versés après 5 ans
Après 60 mensualités, il reste 162 253,15 € à rembourser. Vous versez 20 000 € d'un coup : le capital restant tombe à 142 253,15 €. Deux choix s'offrent à vous.
| Sans anticipation | Réduire la durée | Réduire la mensualité | |
|---|---|---|---|
| Mensualité | 1 159,92 € | 1 159,92 € | 1 016,94 € |
| Durée totale | 240 mois | 213 mois | 240 mois |
| Intérêts totaux | 78 380,66 € | 65 908,58 € | 72 644,89 € |
| Économie d'intérêts | – | 12 472,08 € | 5 735,77 € |
Réduire la durée : la mensualité reste identique, le prêt est soldé 27 mois plus tôt et vous économisez environ 12 500 € d'intérêts. Réduire la mensualité : la durée ne change pas, la mensualité baisse d'environ 143 €, mais l'économie d'intérêts est plus de deux fois moindre. En règle générale, la première option économise davantage d'intérêts, la seconde allège votre budget mensuel. Le bon choix dépend donc de votre situation, pas d'une règle unique.
Construire l'échéancier avec remboursements anticipés
Dans un tableau, chaque ligne représente une échéance :
- Intérêts = capital restant dû × taux ÷ 12.
- Capital remboursé = mensualité − intérêts.
- Remboursement anticipé = montant saisi pour cette échéance (0 sinon).
- Capital restant dû = capital précédent − capital remboursé − remboursement anticipé.
Pour le mode « réduire la mensualité », on recalcule VPM sur le nouveau capital restant et le nombre d'échéances restantes. Pour le mode « réduire la durée », la mensualité ne bouge pas et le tableau s'arrête dès que le capital atteint zéro. Gardez un second échéancier sans anticipation à côté : la comparaison saute aux yeux.
À vérifier avant de rembourser
- Les indemnités de remboursement anticipé : certains contrats en prévoient, et leur montant peut annuler une partie du gain. Lisez votre contrat.
- Votre épargne de précaution : ne vous privez pas de liquidités pour réduire un prêt à taux bas.
- Le taux de votre prêt par rapport à un placement : si votre épargne rapporte moins que le taux du prêt, rembourser est rationnel ; sinon, comparez.
- Les conditions de la banque : montant minimum, délai de préavis, frais de dossier.
Les erreurs fréquentes
- Utiliser le taux annuel sans le diviser par 12.
- Oublier l'assurance et les frais, qui ne figurent pas dans cette simulation simple.
- Comparer des durées sans comparer le coût total.
- Croire que le résultat sera identique à celui de la banque : elle calcule parfois les intérêts au jour près, d'où des écarts.
Un modèle de remboursement anticipé prêt à l'emploi
Le modèle « Prêt immobilier avec remboursement anticipé » réalise cette simulation dans un fichier payant, sans macros, compatible Excel 2007 et versions ultérieures et LibreOffice, en français. Il contient un tableau vide et un exemple rempli avec des données fictives.
- « Paramètres » : montant, taux, durée jusqu'à 360 mois, dates de déblocage et de première échéance, mensualité et totaux à la date du jour.
- « Remboursements anticipés » : jusqu'à 60 remboursements, avec le mode « Réduire la durée » ou « Réduire la mensualité » ; vous pouvez saisir des remboursements planifiés.
- « Échéancier » : intérêts, capital, remboursement anticipé et capital restant dû pour chaque échéance ; les échéances passées sont en gris.
- « Échéancier sans anticipation » : le même prêt sans remboursement.
- « Comparaison » : durée, mensualité, coût du crédit, économie d'intérêts, capital restant par année et graphique à deux courbes.
Le tableau calcule les intérêts de façon simplifiée (taux divisé par 12) et ne prend pas en compte les taux variables ou révisables, les frais, l'assurance, ni les modes de recalcul propres à chaque banque : le résultat est indicatif, demandez l'échéancier exact à votre banque.
FAQ
Vaut-il mieux rembourser tôt ou tard ?
Plus tôt, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû : plus il est élevé, plus chaque euro remboursé économise d'intérêts. À la fin du prêt, la part d'intérêts est déjà faible et le gain l'est aussi.
Peut-on cumuler plusieurs remboursements anticipés ?
Oui. Saisissez chaque versement avec sa date et son mode dans l'échéancier ; le capital est recalculé à chaque fois et la comparaison montre l'économie globale.
Un remboursement partiel change-t-il le taux ?
Non, le taux contractuel reste le même ; seuls la durée ou la mensualité sont modifiées, selon le choix que vous faites avec votre banque.
Les résultats seront-ils identiques à ceux de la banque ?
Ils seront proches mais rarement identiques, car la banque applique ses propres conventions de calcul et peut y ajouter des frais.
