Konut Kredisi Erken Ödeme Hesaplama: Vadeyi mi, Taksiti mi Kısaltmalı?

Bir bonus aldınız, bir birikim vadesi doldu, ya da bir yakınınızdan miras kaldı. Akla ilk gelen soru çoğu kez şudur: konut kredime yatırsam mı? Cevap, o paranın başka bir yerde ne getireceğine bağlı; ama karar vermek için önce konut kredisine yatırmanın ne sağlayacağını bilmeniz gerekir. Vade kaç ay kısalır? Toplam faizden ne kadar kurtulursunuz? Taksit düşer mi?

Bunları bankadan her seferinde istemek yerine Excel'de kendiniz hesaplayabilirsiniz. Aşağıda eşit taksitli bir kredinin ödeme planını kuruyor, ek ödemeyi ekliyor ve iki seçeneği karşılaştırıyoruz: vadeyi kısaltmak ya da taksiti azaltmak.

Önce taksiti hesaplayın

Eşit taksitli kredide aylık ödeme sabittir. Excel'de bunu DEVRESEL_ÖDEME işleviyle bulursunuz:

=DEVRESEL_ÖDEME(B2/12;B3;-B1)

B1 kredi tutarı, B2 yıllık faiz oranı, B3 vade (ay). Hesaplamayı basit tutmak için yıllık oranı 12'ye böldük. Örnek:

• Kredi: 1.000.000 TL
• Yıllık faiz: %24 (aylık %2)
• Vade: 120 ay

Aylık taksit 22.048,10 TL, toplam faiz yaklaşık 1.645.772 TL çıkar. Yani 1 milyon lirayı çekip yaklaşık 2,65 milyon lira geri ödüyorsunuz. Bu, faiz oranı yüksek olduğunda ek ödemenin neden bu kadar önemli olduğunu gösterir.

Ödeme planını satır satır kurun

Her ay için üç şey hesaplanır: faiz, anapara, kalan borç.

• Faiz: =önceki_kalan*$B$2/12
• Anapara: =taksit-faiz
• Kalan borç: =önceki_kalan-anapara-ek_ödeme

Ek ödeme sütununu başta sıfırlarla bırakın. Tam bir plan 120 satırdır; 360 ayı bulan krediler için daha uzun. Ödeme planını kurmak için DEVRESEL_ÖDEME'nin kardeşleri FAİZ_TUTARI ve ANA_PARA_ÖDEME de kullanılabilir, ama ek ödeme olduğunda kalan borcu kendiniz yürütmek daha esnektir.

Ek ödeme yapınca ne olur?

Aynı örnekte 12. taksitten sonra 200.000 TL ek ödeme yaptığınızı düşünün. O noktada kalan borç yaklaşık 972.530,74 TL'dir, ek ödemeden sonra 772.530,74 TL. İki yol var:

Seçenek 1: Vadeyi kısalt (taksit aynı kalır). Taksit 22.048,10 TL olarak devam eder, kredi daha çabuk biter. Kalan vadeyi bulmak için:

=TAKSİT_SAYISI(B2/12;-taksit;kalan_borç)

Sonuç yaklaşık 61 aydır; toplam vade 120 yerine yaklaşık 73 ay olur. Toplam faiz yaklaşık 807.942 TL'ye düşer, yani yaklaşık 837.829 TL tasarruf edersiniz.

Seçenek 2: Taksiti azalt (vade aynı kalır). Kalan 108 ay için yeni taksit:

=DEVRESEL_ÖDEME(B2/12;108;-772530,74)

Yeni taksit yaklaşık 17.513,93 TL olur. Toplam faiz yaklaşık 1.356.081 TL; tasarruf yaklaşık 289.690 TL.

Vadeyi kısaltmak genellikle çok daha fazla faiz tasarrufu sağlar, çünkü borcu hızla bitirirsiniz. Taksiti azaltmak ise nakit akışınızı rahatlatır. Hangisini seçeceğiniz bütçenize bağlıdır: aylık yükünüz sıkışıksa taksit düşüren seçenek mantıklı; rahatsanız vade kısaltmak finansal olarak daha avantajlıdır.

Ek ödemeden önce sorulacak sorular

• Bankanın erken ödeme koşulları nedir? Bazı sözleşmelerde erken kapama ya da kısmi ödeme masrafı olabilir. Sözleşmeyi ya da bankanızı kontrol edin.
• Paranın alternatifi nedir? Mevduat ya da başka bir yatırım getirisi, krediden kurtulduğunuz faizden yüksek değilse ek ödeme mantıklıdır. Karşılaştırmayı net getiri üzerinden yapın.
• Acil durum fonunuz var mı? Tüm birikimi krediye yatırmak, ihtiyaç anında yeniden borçlanmak anlamına gelebilir.

Sık yapılan hatalar

• Tek seferlik ek ödemeyi küçümsemek. Krediye erken yapılan ek ödeme, ilerideki aynı tutardan çok daha fazla faiz kurtarır.
• Faizi basit ya da fiili gün sayısıyla aynı saymak. Banka faizi gün sayısına göre hesaplayabilir, tablo ise oranı 12'ye böler; fark küçük görünse de yüzlerce, bazen binlerce liraya ulaşabilir. Kesin planı bankadan alın.
• Masrafları unutmak. Sigorta, komisyon ve ekspertiz ücretleri toplam maliyete eklenir.

Hazır şablon: Ek Ödemeli Konut Kredisi Hesaplayıcı

Ek Ödemeli Konut Kredisi Hesaplayıcı şablonu yukarıdaki hesabı hazır sunar. Ücretli bir şablondur.

• "Ayarlar" sayfasında tutar, faiz oranı, 360 aya kadar vade, kullandırım ve ilk taksit tarihleri girilir; güncel tarihe göre taksit ve toplamlar görünür.
• "Ek Ödemeler" sayfasına en fazla 60 ödeme yazılır: tarih, tutar ve "Vadeyi kısalt" ya da "Taksiti azalt" modu. Planlanan ödemeler de girilebilir.
• "Ödeme Planı" sayfasında taksit taksit faiz, anapara, ek ödeme ve kalan borç görünür; ek ödemeler renkle, geçmiş taksitler gri ile işaretlenir.
• "Ek Ödemesiz Plan" sayfasında aynı kredi ek ödeme olmadan gösterilir.
• "Karşılaştırma" sayfasında vade, taksit, toplam geri ödeme farkı, faiz tasarrufu ve yıllara göre kalan borç ile iki çizgili bir grafik bulunur.

Konut kredisi ve diğer eşit taksitli kredi kullananlar, ek ödeme planlayanlar ve iki modu karşılaştırmak isteyenler için uygundur. Tablo değişken faizi, komisyonları, sigortayı, ödeme tatillerini ve bankaya özgü yeniden hesaplama usulünü hesaba katmaz; hesaplama yaklaşıktır. Pakette boş tablo ve kurgusal verilerle doldurulmuş bir örnek bulunur. Makro yok; Excel 2007 ve üstü ile LibreOffice'te çalışır, dosya Türkçedir. Oranlar ve eşikler ayarlara alınmıştır, çalışmadan önce güncel düzenlemelerle karşılaştırın. Düzeltmeler ve yeni sürümler ücretsiz.

SSS

Hangi dönemde ek ödeme yapmak en avantajlıdır?

Faiz kalan borç üzerinden hesaplandığı için, ne kadar erken ödeme yaparsanız tasarruf o kadar büyük olur. İlk yıllarda taksitin büyük kısmı faizdir, bu yüzden ek ödemenin etkisi en yüksek orada görülür.

Küçük ama düzenli ek ödemeler işe yarar mı?

Evet. Örneğin her ay 2.000 TL ek ödeme, kredinin vadesini kayda değer ölçüde kısaltabilir. Tabloya her ay için bir ek ödeme satırı girip etkisini görebilirsiniz.

Bankanın ödeme planı neden benim hesabımdan farklı?

Banka faizi dönemdeki gerçek gün sayısına göre hesaplayabilir; tablo ise oranı 12'ye bölerek hesaplar. Ayrıca bankanın komisyon ve sigorta kalemleri vardır.

Faiz oranı değişken ise tablo işe yarar mı?

Sabit oranla çalıştığı için değişken faizde sadece bir tahmin verir. Oran değiştiğinde güncel kalan borçla yeni bir hesap kurmanız gerekir.