Ipotekani muddatidan oldin soʻndirish: Excelda qancha tejash mumkinligini hisoblash

Ipoteka bor, qoʻlda esa ortiqcha pul paydo boʻldi. Uni qarzga kiritish kerakmi, yoki boshqa joyga? Savolga javob berishdan oldin raqam kerak: aynan shu summa muddatni necha oyga qisqartiradi va foizlardan qancha tejaydi.

Bankning oddiy kalkulyatori bir stsenariyni koʻrsatadi. Excelda esa ikki variantni yonma-yon qoʻyib, qaysi biri foydali ekanini koʻrish mumkin. Quyida annuitet toʻlovni hisoblash, qoldiqni oylar boʻyicha yuritish, muddatni qisqartirish va toʻlovni kamaytirish stsenariylarini taqqoslashni koʻrasiz.

1-qadam: oylik toʻlov

Annuitet ipotekada har oy toʻlov bir xil. Uni PMT funksiyasi hisoblaydi:

=PMT(stavka/12;oylar;-summa)

Misol. Ipoteka 400 000 000 soʻm, yillik stavka 20%, muddat 15 yil (180 oy):

=PMT(0,2/12;180;-400000000)

Natija — taxminan 7 025 186 soʻm oyiga. 180 oyda jami ≈ 1 264 533 482 soʻm toʻlanadi, yaʼni foizlar ≈ 864 533 482 soʻm: asosiy qarzdan ham koʻp. Shuning uchun muddatidan oldingi toʻlov bu qadar sezilarli.

Eslatma: formulada argument ajratuvchi nuqtali vergul yoki vergul boʻlishi mumkin — bu Excel sozlamalariga bogʻliq.

2-qadam: jadvalni oyma-oy yuriting

Har oy uchun bir qator. Ustunlar: oy raqami, boshlanish qoldigʻi, foiz, asosiy qarz, toʻlov, qoldiq.

• foiz: =B2*stavka/12
• asosiy qarz: =toʻlov−foiz
• yangi qoldiq: =B2−asosiy qarz−(muddatidan oldingi toʻlov shu oy)

Birinchi oylarda toʻlovning asosiy qismi foizga ketadi. Yuqoridagi misolda birinchi oy foizi 400 000 000 × 0,2 / 12 ≈ 6 666 667 soʻm, asosiy qarzga esa atigi ≈ 358 519 soʻm tushadi. Shu sababli ipotekani boshida soʻndirish eng samarali: har bir ortiqcha soʻm eng «qimmat» davrga tegadi.

3-qadam: ikki stsenariy

Faraz qiling, 24-oydan keyin 50 000 000 soʻm ortiqcha toʻlov qilindi. 24 ta toʻlovdan keyin qoldiq ≈ 389 525 901 soʻm, ortiqcha toʻlovdan keyin ≈ 339 525 901 soʻm.

A variant — muddatni qisqartirish. Toʻlov oʻzgarmaydi (7 025 186), kredit tezroq tugaydi. Qolgan oylar soni:

=NPER(0,2/12;-7025186;339525901)

Natija ≈ 99 oy, yaʼni jami ≈ 123 oy (10 yil 3 oy) oʻrniga 180. Umumiy foizlar ≈ 514 mln soʻm, yaʼni ≈ 350 mln tejam.

B variant — toʻlovni kamaytirish. Muddat 180 oy qoladi, toʻlov qayta hisoblanadi:

=PMT(0,2/12;156;-339525901)

Natija ≈ 6 123 425 soʻm: oyiga ≈ 900 mingga kam. Lekin jami foizlar ≈ 774 mln, yaʼni tejam ≈ 91 mln.

Xulosa: pul tejash uchun A variant kuchliroq; oylik yuk yengil boʻlishi kerak boʻlsa — B. Bu hisob taxminiy: haqiqiy raqamlar bankdan olingan jadvalda boshqacha chiqadi.

4-qadam: qachon ortiqcha toʻlov foydali

Hisobni ikki savol hal qiladi:

1. Ipoteka stavkasi sizning boshqa daromadingizdan yuqorimi? Agar ortiqcha pulni foizi ipoteka stavkasidan past instrumentga qoʻysangiz, muddatidan oldin soʻndirish matematik jihatdan foydali.
2. Zaxira pulingiz bormi? Barcha jamgʻarmani qarzga kiritib, yangi favqulodda holatda yana qarz olishga majbur boʻlmang.

Bankning shartlarini ham tekshiring: muddatidan oldingi toʻlovga komissiya yoki cheklov boʻlishi mumkin.

Koʻp uchraydigan xatolar

• Bank jadvali bilan aynan mos kelishini kutish. Bank foizni davr kunlari boʻyicha hisoblashi mumkin, oddiy model esa stavkani 12 ga boʻladi. Farq yuzlab yoki minglab birlikda boʻlishi mumkin.
• Komissiya va sugʻurtani hisobga olmaslik. Ular samarani oʻzgartiradi.
• Rejimni aniq koʻrsatmaslik. Muddatidan oldingi toʻlov arizasida muddatni qisqartirish yoki toʻlovni kamaytirishdan birini aniq yozing va bank shartlarini oldindan soʻrang.
• Boshida emas, oxirida soʻndirish. Kechroq qilingan ortiqcha toʻlov kamroq foiz tejaydi.

Tayyor shablon: muddatidan oldin soʻndiriladigan ipoteka

Hammasini oʻzingiz yigʻmasdan natijani koʻrmoqchi boʻlsangiz, pullik Excel shabloni tayyor:

• «Parametrlar»: summa, stavka, 360 oygacha muddat, berilgan va birinchi toʻlov sanalari, joriy sanadagi yakunlar.
• «Muddatidan oldin»: 60 tagacha toʻlov — sana, summa va «Muddatni qisqartirish» yoki «Toʻlovni kamaytirish» rejimi; rejalashtirilganlarini ham kiritish mumkin.
• «Jadval»: toʻlovma-toʻlov — foizlar, asosiy qarz, muddatidan oldingi toʻlov, qoldiq; oʻtib ketgan toʻlovlar kulrang bilan ajratilgan.
• «Muddatidan oldinsiz jadval»: xuddi shu kredit muddatidan oldingi toʻlovlarsiz.
• «Taqqoslash»: muddat, toʻlov, ortiqcha toʻlov, foizlar tejami, yillar boʻyicha qoldiq va ikki chiziqli qoldiq grafigi.

Jadval foizlarni soddalashtirilgan holda — stavkani 12 ga boʻlib — hisoblaydi. Suzuvchi stavka, komissiya, sugʻurta, kredit taʼtillari va muayyan bankdagi qayta hisoblash tartibi hisobga olinmaydi; aniq jadvalni bankdan oling. Shablon ipoteka va boshqa annuitet kredit oluvchilar uchun. Bu oddiy formulalardagi Excel jadvali, buxgalteriya dasturi emas. Fayl Excel 2007 va undan yangi versiyalarda hamda LibreOffice’da ishlaydi. Toʻplamda boʻsh jadval va toʻqima maʼlumotli namuna bor.

Koʻp beriladigan savollar

Muddatni qisqartirish va toʻlovni kamaytirishdan qaysi biri yaxshi?

Foiz tejash nuqtai nazaridan odatda muddatni qisqartirish yaxshi: yuqoridagi misolda ≈ 350 mln tejam ≈ 91 mln ga qarshi. Agar oylik yuk muhim boʻlsa, toʻlovni kamaytirish qulayroq.

Kichik, lekin muntazam ortiqcha toʻlovlar ham foydalimi?

Ha. Har oyga 500 ming soʻm qoʻshimcha ham muddatni sezilarli qisqartiradi, chunki foiz kamayib borayotgan qoldiqqa hisoblanadi. Buni «Muddatidan oldin» roʻyxatiga bir necha qator qilib kiritib sinab koʻrish mumkin.

Ipoteka differensial boʻlsa-chi?

Differensial toʻlovda asosiy qarz teng boʻlinadi, foiz esa qoldiqqa hisoblanadi, shuning uchun toʻlov kamayib boradi. Bu maqolada annuitet koʻrib chiqildi.

Stavka oʻzgarsa nima qilish kerak?

Yangi stavka bilan qoldiqdan boshlab qayta hisoblang: qolgan oylar soni va joriy qoldiq yetarli.