KHIZHNYAKOVИпотеканы мерзімінен бұрын өтеуді Excel-де қалай есептеуге болады
Excel-дегі мерзімінен бұрын өтелетін ипотека: төлем кестесі, пайыздар үнемі, салыстыру — Excel үлгісі — Үлгіні ашу →
Біраз ақша жиналды: сыйақы, жинақ немесе туыстардан көмек. Оны ипотекаға салу керек пе, әлде басқаға жұмсау керек пе? Банк қызметкері «бәрін мерзімінен бұрын жапқан жақсы» дейді, ал есептеусіз бұл сұраққа нақты жауап жоқ. Үнем нақты қанша болатынын сіз өзіңіз жарты сағатта Excel-де көре аласыз.
Бұл мақалада аннуитеттік ипотеканың төлем кестесін қалай құру керегін, мерзімінен бұрынғы өтеуді қалай қосуды және екі режимді — «мерзімді қысқарту» мен «төлемді азайту» — қалай салыстыруды көрсетеміз.
Аннуитеттік төлем қалай есептеледі
Аннуитетте ай сайынғы төлем тең. Excel-де оны PMT функциясы береді:
=PMT(мөлшерлеме/12;мерзім_ай;-сома)
Мысал. Қарыз 15 000 000 теңге, жылдық мөлшерлеме 12%, мерзім 15 жыл (180 ай).
=PMT(12%/12;180;-15000000) ≈ 180 025 теңге.
Он бес жылда барлығы 180 025 × 180 ≈ 32,4 млн теңге төленеді, яғни пайыздар шамамен 17,4 млн теңге. Бұл сан көп адамды таң қалдырады — және дәл сондықтан мерзімінен бұрын өтеу қызық.
Төлем кестесін құру
Әр айға жол жасаймыз: №, ай басындағы қалдық, пайыздар, негізгі қарыз, төлем, ай соңындағы қалдық.
- Пайыздар:
=B2*мөлшерлеме/12 - Негізгі қарыз:
=төлем-C2 - Қалдық:
=B2-D2
Келесі жолдың басындағы қалдық — алдыңғы жолдың соңындағы қалдық. Бұл кестені 180 жолға дейін созыңыз. Ақырғы қалдық нөлге жақын болуы керек.
Мерзімінен бұрынғы өтеуді қосу
Кестеге «Мерзімінен бұрын өтеу» бағанын қосыңыз. Белгілі айда енгізілген соманы негізгі қарыздан қосымша шегереміз:
=B2-D2-F2
мұндағы F2 — осы айдағы қосымша төлем. Сонда қалдық тез азаяды, келесі айдың пайызы аздау есептеледі.
Екі режим бар, олардың нәтижесі әртүрлі:
- Мерзімді қысқарту. Ай сайынғы төлем сол қалпында қалады, ал қарыз тезірек жабылады. Кестеде қалдық нөлге ертерек жетеді.
- Төлемді азайту. Мерзім сол күйінде қалады, ал ай сайынғы төлем қалған қалдыққа және қалған мерзімге қайта есептеледі:
=PMT(мөлшерлеме/12;қалған_ай;-қалдық).
Салыстыру. Он екі төлемнен кейін қарыз қалдығы шамамен 14,62 млн теңге. Осы кезде 1 500 000 теңгені мерзімінен бұрын өтейміз.
| Көрсеткіш | Өтеусіз | Мерзімді қысқарту | Төлемді азайту |
|---|---|---|---|
| Ай сайынғы төлем | 180 025 | 180 025 | ≈ 161 554 |
| Жалпы мерзім | 180 ай | ≈ 144 ай | 180 ай |
| Барлық пайыздар | ≈ 17,40 млн | ≈ 12,27 млн | ≈ 15,80 млн |
| Пайыз үнемі | — | ≈ 5,14 млн | ≈ 1,60 млн |
Сол сома, бірақ мерзімді қысқартсақ, үнем үш еседен көп. Себебі қарызыңыз тез азайып, пайыз ұзақ уақыт есептелмейді. Төлем азайғанда ай сайынғы жүктеме жеңілдейді — егер бюджет тар болса, бұл да маңызды.
Қай режимді таңдау керек
- Егер ай сайынғы төлем қиын емес және мақсат — артық төлемді азайту, мерзімді қысқартыңыз.
- Егер ай сайынғы бюджет тар болса немесе табыс тұрақсыз болса, төлемді азайтыңыз: үнем аздау, бірақ қауіпсіздік жоғары.
- Өтеуді мүмкіндігінше ертерек жасаңыз: алғашқы жылдарда төлемнің басым бөлігі пайызға кетеді, ерте салынған ақша көбірек үнемдейді.
Банк кестесінен неге айырмашылық болады
Сіздің кестеңіз банк кестесінен бірнеше жүздеген немесе мыңдаған теңгеге ерекшеленуі мүмкін. Себебі банк пайызды кезеңдегі нақты күн санына қарай есептейді, ал біздің кесте жеңілдетілген: жылдық мөлшерлеме 12-ге бөлінеді. Кестеде комиссиялар, сақтандыру, қалқымалы мөлшерлеме және несиелік демалыс ескерілмейді. Сондықтан кестені шешім қабылдау үшін пайдаланыңыз, ал нақты төлемдерді банк кестесінен алыңыз.
Жиі кездесетін қателер
- Мерзімінен бұрынғы өтеудің шарттарын тексермеу. Банкте ең аз сома, өтініш беру тәртібі немесе мораторий болуы мүмкін.
- Өтеудің қай айда ескерілетінін ескермеу. Кейбір банктер өтеуді келесі төлем күнінде ғана ескереді.
- Төлемді қайта есептеудің орнына қалдықты тек азайту. Режимді банкпен нақты келісіңіз.
- Тек пайызға қарап шешу. Ақшаның басқа пайдалану мүмкіндігі (резерв, табыстырақ инвестиция) бар.
Дайын Excel үлгісі
Төлем кестесін өзіңіз құрмай, «Мерзімінен бұрын өтелетін ипотека» үлгісін қолдана аласыз. Үлгі ақылы:
- «Параметрлер» парағында сома, мөлшерлеме, 360 айға дейінгі мерзім, берілген және бірінші төлем күндері енгізіледі; ағымдағы күнге төлем мен қорытындылар көрсетіледі.
- «Мерзімінен бұрын» парағында 60 өтеуге дейін: күні, сомасы және «Мерзімді қысқарту» немесе «Төлемді азайту» режимі; жоспарлы өтеулерді де енгізуге болады.
- «Кесте» парағы төлемдер бойынша пайыздарды, негізгі қарызды, мерзімінен бұрынғы өтеуді және қалдықты көрсетеді; өтеулер түспен, өткен төлемдер сұрмен белгіленеді.
- «Мерзімінен бұрынсыз кесте» — мерзімінен бұрынғы өтеусіз сол несие.
- «Салыстыру» парағында мерзім, төлем, артық төлем, пайыздар үнемі және жылдар бойынша қалдық, қалдықтың екі сызықты графигі бар.
Үлгі ипотека және басқа аннуитеттік несиелер бойынша қарыз алушыларға жарайды. Жинақта бос кесте және ойдан шығарылған деректері бар толтырылған үлгі бар. Файл Excel 2007 және жаңарақ нұсқаларда және LibreOffice-те жұмыс істейді, макростарсыз, қазақ тілінде. Есеп болжамды.
Жиі қойылатын сұрақтар
Аннуитеттік және дифференциалды төлем арасында қандай айырма бар?
Аннуитетте ай сайынғы төлем тең, ал алғашқы жылдары оның көбі пайызға кетеді. Дифференциалды төлемде негізгі қарыз тең бөліктермен өтеледі, сондықтан төлем уақыт өте азаяды, ал жалпы пайыз аздау болады. Бұл мақала аннуитетке арналған.
Мерзімінен бұрын өтеуді қашан ерте бастаған дұрыс?
Ерте кезеңде пайыз үлесі жоғары, сондықтан ертерек салынған ақша көбірек үнем береді. Бірақ алдымен қауіпсіздік қорын жинап алыңыз: өтелген ақшаны қайта алу мүмкін емес.
Болашақтағы өтеулерді жоспарлауға бола ма?
Иә. Кестеге жоспарлы күндер мен сомаларды енгізіңіз, сонда өтеусіз нұсқамен салыстырып, жоспарлаған үнемді көресіз.
Жыл сайын бір сома салсам ше?
Excel-де бұл жиі қайталанатын өтеулерге ұқсайды: әр жылдың бір айына қосымша төлем жазыңыз. Эффект біржолғы үлкен соманың эффектісіне жақын, бірақ ақшаны бөліп салу оңайырақ.
