KHIZHNYAKOVAmortização antecipada de financiamento imobiliário: como simular no Excel
Financiamento Imobiliário com Amortização Antecipada em Excel: Cronograma, Economia de Juros e Comparação — Ver a planilha →
Recebeu um bônus, uma restituição ou resgatou um investimento e está pensando em adiantar parte do financiamento? Boa ideia, mas vale fazer a conta antes. A amortização antecipada pode economizar dezenas de milhares de reais em juros, ou pode render pouco se a decisão for mal tomada. O Excel ajuda a responder, com números, duas perguntas: quanto eu economizo e é melhor reduzir o prazo ou a parcela?
Como funciona a amortização antecipada
Cada parcela do financiamento tem duas partes: juros, calculados sobre o saldo devedor, e amortização, que reduz o saldo. Quando você paga um valor extra, ele abate diretamente o saldo. Como os juros do mês seguinte incidem sobre um saldo menor, você paga menos juros dali em diante.
Depois do abatimento, há dois caminhos:
- Reduzir o prazo: a parcela continua a mesma e o financiamento termina antes.
- Reduzir a parcela: o prazo continua o mesmo e a parcela diminui.
Passo 1: monte o cronograma base
Parâmetros do exemplo: financiamento de R$ 300.000,00, taxa de 10% ao ano (cerca de 0,8333% ao mês numa conta simplificada, taxa dividida por 12), prazo de 240 meses, parcelas fixas. A parcela calculada com PGTO:
=PGTO(0,10/12;240;-300000)
O resultado é de aproximadamente R$ 2.895,00. Em seguida, para cada mês:
- Juros = saldo anterior × taxa mensal
- Amortização = parcela − juros
- Novo saldo = saldo anterior − amortização
No primeiro mês, os juros são 300.000 × 0,008333 = R$ 2.500,00, e a amortização é de apenas R$ 395,00. Isso mostra por que o início do contrato é a melhor fase para antecipar: quase tudo da parcela é juro.
Passo 2: lance a amortização extra
Acrescente uma coluna «amortização antecipada». Se no mês 24 você depositar R$ 30.000,00, o novo saldo é o saldo calculado menos esse valor.
Passo 3: reduzindo o prazo
Mantenha a parcela e deixe o cronograma correr até o saldo zerar. Para descobrir o novo prazo restante, use NPER:
=NPER(0,10/12;-2895;saldo_após_amortização)
Com a parcela inalterada, o prazo cai de forma significativa, na casa de alguns anos para um aporte desse tamanho. O total de juros pago também cai bastante.
Passo 4: reduzindo a parcela
Mantenha o prazo restante e recalcule a parcela sobre o novo saldo:
=PGTO(0,10/12;meses_restantes;-saldo_após_amortização)
A parcela cai, o que alivia o orçamento mensal, mas a economia de juros costuma ser menor, porque o saldo é quitado no mesmo ritmo de antes.
Passo 5: compare os cenários
Faça um quadro com o total de juros, o prazo final e a parcela nos três casos: sem amortização, reduzindo o prazo e reduzindo a parcela.
| Cenário | Prazo | Parcela | Juros totais |
|---|---|---|---|
| Sem amortização | 240 meses | igual | maior |
| Reduzir o prazo | menor | igual | bem menor |
| Reduzir a parcela | 240 meses | menor | menor |
Preencha com os valores do seu contrato. Como regra geral, reduzir o prazo economiza mais juros; reduzir a parcela dá fôlego no orçamento. A escolha depende do seu objetivo.
Erros comuns
- Usar o cronograma do banco como se fosse igual ao da planilha. O banco calcula juros pelos dias reais do período, e uma conta simplificada difere em dezenas ou centenas de reais. Peça ao banco o cronograma exato.
- Esquecer seguros e tarifas. Eles fazem parte da parcela real, mas não do cálculo dos juros.
- Ignorar taxa variável. Se a taxa muda, o cálculo base muda.
- Não considerar alternativas. Compare o rendimento do dinheiro investido com os juros que você deixaria de pagar.
Modelo pronto: Financiamento Imobiliário com Amortização Antecipada em Excel
O modelo faz essa comparação por você. Na aba “Parâmetros” entram o valor, a taxa, o prazo (até 360 meses), as datas de liberação e da primeira parcela. Em “Amortizações” você lança até 60 aportes, com data, valor e modo («Reduzir o prazo» ou «Reduzir a parcela»), inclusive amortizações planejadas. O “Cronograma” mostra parcela a parcela os juros, o principal, a amortização antecipada e o saldo, com as amortizações coloridas e as parcelas pagas em cinza.
O “Cronograma sem amortizações” traz o mesmo financiamento sem aportes, e a “Comparação” mostra prazo, parcela, total de juros, economia de juros e saldo por ano, com gráfico de duas linhas. O cálculo é aproximado e não considera taxa variável, tarifas, seguro, carência nem a forma de recálculo de cada banco. Funciona no Excel 2007 ou superior e no LibreOffice, sem macros, em português do Brasil. É um modelo pago.
FAQ
Vale mais a pena amortizar no início ou no fim do contrato?
No início. Os juros incidem sobre o saldo, que é maior no começo, então cada real antecipado nessa fase evita mais juros acumulados.
Posso amortizar com FGTS?
Em muitos contratos, as regras do FGTS permitem usá-lo para amortizar, dentro de condições específicas. Confirme com o seu banco e com as regras vigentes.
Existe valor mínimo para a amortização?
Varia por instituição e contrato. Consulte o seu banco antes de planejar o aporte.
Devo amortizar ou investir o dinheiro?
Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido que você obteria. Se o financiamento é mais caro do que a aplicação, amortizar tende a compensar, mas considere também a reserva de emergência.
